Договор на техническое обслуживание лифтов: что обязано быть внутри
Договор на техническое обслуживание лифтов — это договор владельца объекта со специализированной организацией на выполнение работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту лифта. Владелец вправе делать эти работы и сам, но если не делает — договор обязателен.
Проблема типового договора не в том, что он плохой, а в том, что он короткий: требования к исполнителю установлены не договором, а Правилами организации безопасного использования и содержания лифтов (постановление Правительства РФ № 1744 от 20.10.2023). Ниже — что из Правил должно оказаться в тексте.
Обязателен ли договор на обслуживание лифтов?
Обязателен всем, кто не обслуживает лифты собственными силами. Пункт 16 Правил: владелец объекта обеспечивает выполнение работ по монтажу, демонтажу, эксплуатации, в том числе обслуживанию и ремонту, самостоятельно либо на основании договора со специализированной организацией. Владельцем объекта в многоквартирном доме Правила называют (пункт 3) лицо, осуществляющее управление домом в соответствии с Жилищным кодексом, — то есть управляющую организацию или ТСЖ.
Там же — встречная обязанность заказчика: при заключении договора владелец передаёт исполнителю копию руководства (инструкции) по эксплуатации объекта. Это не формальность. Состав и периодичность работ определяются именно руководством, и без него исполнитель работает по общему регламенту, а не по регламенту вашего оборудования.
Что Правила требуют от исполнителя работ?
Пункт 17 задаёт перечень того, что обязано быть у организации. Эти пункты стоит вынести в договор как заверения исполнителя — тогда их нарушение становится нарушением договора.
| Требование | Пункт |
|---|---|
| Квалифицированный персонал в штате, численность — с учётом количества и состояния объектов | 17 «а» |
| Производственные (должностные) инструкции, включая порядок оповещения об авариях | 17 «б» |
| Допуск персонала к работам на основании распорядительного акта | 17 «в» |
| Государственная регистрация как юрлица или ИП на территории России | 17 «г» |
| Назначенные ответственные за организацию эксплуатации и за организацию обслуживания и ремонта | 17 «и» |
Последний пункт проверяется по документам: сведения об ответственном за организацию обслуживания и ремонта — ФИО, должность, дата и номер распорядительного акта — вносятся в паспорт объекта вместе с его подписью. Нет записи в паспорте — договор исполняется не полностью.
Какие сроки обязаны быть в договоре?
Три срока Правила задают жёстко: договор может их только повторить или улучшить.
- 24 часа — предельный срок устранения неисправностей, не связанных с капитальным ремонтом или модернизацией, с момента остановки объекта (пункт 17 «з»).
- 30 минут — срок эвакуации людей из кабины при аварийной остановке, с момента регистрации информации (пункт 19 «ж»).
- Круглосуточно — режим аварийно-технического обслуживания: приём и регистрация сведений о неисправностях, передача персоналу, контроль исполнения (пункты 18 и 19).
Четвёртый срок — периодичность работ. Она берётся из руководства по эксплуатации, а если руководство её не устанавливает, Правила требуют определить состав работ, выполняемых ежемесячно, один раз в 3 месяца, один раз в 6 месяцев и один раз в 12 месяцев. Формулировка «обслуживание по мере необходимости» этому требованию не отвечает.
Как должна вестись документация по обслуживанию?
Сведения об осмотрах, обслуживании и ремонте вносятся в два журнала: периодического осмотра и технического обслуживания и ремонта. По пункту 23 записи делает тот персонал, который выполнил работы. В журнале техобслуживания их заверяет ответственный за организацию обслуживания и ремонта, а формы журналов утверждает Ростехнадзор. Для заказчика это первое, что стоит открыть при приёмке работ: работы, которых нет в журнале, подтвердить нечем.
Электронный вид допускается, но с условиями: доступ к записям ограничен, данные дублируются на съёмных носителях, а записи заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью.
Само техническое освидетельствование — отдельная процедура, не работа обслуживающей организации. По пункту 25 его выполняет орган инспекции или испытательная лаборатория, аккредитованные в национальной системе аккредитации. Исполнитель по договору на ТО готовит к нему оборудование и закрывает замечания — подробнее в материале Техническое освидетельствование лифта.
Что изменится с 1 сентября 2027 года?
Требование обслуживать лифты в многоквартирных домах только силами организаций из федерального перечня идёт от Федерального закона № 564-ФЗ от 29.12.2025. Срок вступления норм в силу перенесён с 1 сентября 2026 года на 1 сентября 2027 года Федеральным законом № 131-ФЗ от 02.05.2026, а связанное постановление Правительства РФ № 329 от 28.03.2026 сдвинуто постановлением № 924 от 22.07.2026. Даты «с 1 сентября 2026 года» в отраслевых публикациях устарели: их писали до переноса — разбор в новости Реформу обслуживания лифтов перенесли на год. На требования Правил № 1744 перенос не влияет: они действуют с 1 сентября 2024 года и применяются сейчас.
Частые вопросы
Обязателен ли договор на техническое обслуживание лифтов?
Да, если владелец объекта не выполняет работы по эксплуатации, обслуживанию и ремонту самостоятельно. По пункту 16 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ № 1744 от 20.10.2023, владелец обеспечивает выполнение этих работ либо своими силами, либо на основании договора со специализированной организацией.
За какой срок обязаны устранить неисправность лифта и эвакуировать людей?
Неисправности, не связанные с капитальным ремонтом или модернизацией, устраняются в срок не более 24 часов с момента остановки объекта (пункт 17 «з»). Эвакуация людей при аварийной остановке выполняется в течение 30 минут с момента регистрации информации (пункт 19 «ж»).
Какие журналы обязана вести обслуживающая организация?
Журнал периодического осмотра объекта и журнал технического обслуживания и ремонта объекта; формы утверждает Ростехнадзор. Записи в журнале техобслуживания заверяются подписью ответственного за организацию обслуживания и ремонта. Допускается электронный вид с усиленной квалифицированной электронной подписью.
Посчитаем обслуживание по вашему объекту и покажем состав работ до подписания: техническое обслуживание лифтов от 9 000 ₽ в месяц за лифт, аварийная служба 24/7, гарантия на работы и узлы. Обслуживаем лифты всех марок — российских и импортных; бесплатный аудит с фотофиксацией — до договора. Телефон: +7 (499) 490-00-15.