Кто отвечает за лифт в многоквартирном доме: владелец, управляющая организация, специализированная организация
Ответственность за лифт в многоквартирном доме — это распределение обязанностей между владельцем лифта, специализированной организацией, которая его обслуживает, аккредитованной организацией, которая ежегодно его проверяет, и надзорным органом. Владельцем в многоквартирном доме по Правилам считается тот, кто управляет домом.
Путаница здесь дорого обходится. Когда лифт стоит или в кабине застрял человек, первым звучит вопрос «кто виноват», и ответ на него заложен в нормах заранее. Разберём роли по порядку.
Основной документ — Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 20 октября 2023 года № 1744. Они действуют с 1 сентября 2024 года до 1 сентября 2030 года и заменили прежнее постановление № 743.
Кто считается владельцем лифта в многоквартирном доме?
Лицо, которое управляет домом: управляющая организация, ТСЖ или жилищный кооператив. Так владелец определён в п. 3 Правил № 1744.
Сам лифт при этом принадлежит собственникам помещений. По ст. 36 Жилищного кодекса и п. 2 Правил содержания общего имущества (постановление № 491) лифты, лифтовые шахты и машинные помещения входят в общее имущество дома. Но организацией эксплуатации занимаются не жильцы по отдельности: эту роль закон отдаёт управляющему лицу.
Исключение — дома без управляющей организации. Если собственники выбрали непосредственное управление или способ управления не выбран, владельцем считается специализированная организация, с которой заключён договор на содержание общего имущества.
Отсюда простое следствие: у каждого лифта в доме есть один конкретный владелец, и его можно назвать по имени.
За что отвечает управляющая организация как владелец лифта?
За организацию безопасной эксплуатации в целом. Пункт 4 Правил перечисляет, что обеспечивает владелец, и этот список длинный.
- Работы: осмотры, техническое обслуживание и ремонт по руководству изготовителя, аварийно-техническое обслуживание.
- Проверки: техническое освидетельствование в течение срока службы и обследование после его окончания.
- Связь, доступ, информация: двусторонняя связь из кабины, порядок в машинных помещениях, правила пользования и телефон аварийной службы в кабине.
- Документы: комплект документов лифта и договор со специализированной организацией (п. 9). Какие именно бумаги управляющая организация получает от застройщика, разобрано в статье о приёмке лифтов в новостройке.
- Остановка: если лифт нарушает требования безопасности, владелец обязан его остановить.
Ключевая фигура со стороны владельца — лицо, ответственное за организацию эксплуатации. Его назначают распорядительным актом из числа квалифицированного персонала (п. 4 «с»), и именно оно отвечает за организацию эксплуатации лифта.
Плановую остановку лифта больше чем на сутки тоже оформляет владелец: приказом, с табличками и ограничением доступа (п. 24). После простоя свыше 15 суток лифт перед пуском готовят по руководству изготовителя.
Что делает специализированная лифтовая организация?
Выполняет работы, которые владелец ей поручил по договору, и отвечает за их качество и сроки. Для лифтов в многоквартирных домах самостоятельное обслуживание владельцем не допускает ГОСТ Р 55964-2022, поэтому в жилом доме работает лифтовая организация. При заключении договора владелец передаёт ей копию руководства по эксплуатации (п. 16 Правил).
Требования к исполнителю собраны в п. 17 Правил. Главное для понимания ролей:
- квалифицированный персонал в штате, допущенный к работам распорядительным актом;
- производственные инструкции и описанная структура управления;
- назначенные приказом ответственный за обслуживание и ремонт (его данные вносятся в паспорт лифта), электромеханики с закреплёнными лифтами, лифтёры и диспетчеры.
Аварийная служба работает круглосуточно (п. 18), а сроки эвакуации пассажиров и устранения неисправностей тоже установлены Правилами. Как эти сроки и периодичность работ записать в договор, мы разбирали в статье о договоре на ТО лифтов.
Журналы ведёт тот, кто выполнил работы: журнал периодического осмотра и журнал ТО и ремонта (п. 23). Так у владельца остаётся проверяемый след каждой работы, и спор с подрядчиком решается записями, а не впечатлениями.
Кто проводит техническое освидетельствование лифта?
Аккредитованная организация — орган инспекции или испытательная лаборатория, аккредитованные в национальной системе аккредитации. Освидетельствование проводят не реже одного раза в 12 месяцев, этого требует ТР ТС 011/2011 (ст. 6 п. 4).
Заказывает его владелец лифта, то есть управляющая организация. Аккредитованной организации запрещено освидетельствовать собственные лифты и лифты аффилированных с ней лиц (п. 25), поэтому проверяющий всегда независим от владельца.
Результат оформляется актом и вносится в паспорт. Замечания из акта владелец передаёт в работу своей лифтовой организации и отвечает за то, чтобы их устранили в указанные сроки. Как проходит сама процедура, разобрано в статье о техническом освидетельствовании лифта.
После окончания назначенного срока службы лифт без оценки соответствия эксплуатировать нельзя. Его обследуют, и заключение определяет, продлевается ли срок или нужна модернизация либо замена. Принять это решение и организовать работы — снова задача владельца.
Кто проверяет, что все выполняют свои обязанности?
Ростехнадзор. Федеральный надзор за лифтами ведётся по постановлению Правительства № 241 от 16 февраля 2023 года. Его предмет — соблюдение Правил № 1744, наличие страхования ответственности владельца и соответствие лифтов ТР ТС 011.
Плановых проверок в этом виде надзора нет (п. 10 положения о надзоре). Для владельца это значит, что ошибки в организации эксплуатации годами могут оставаться незамеченными и всплыть разом, когда инспектор придёт по конкретному поводу.
Ростехнадзор также ведёт реестр лифтов.
Кто за что отвечает: сводная таблица
| Участник | Роль | Основание |
|---|---|---|
| Собственники помещений | лифт — их общее имущество | ЖК РФ ст. 36, ПП № 491 п. 2 |
| УК, ТСЖ, ЖСК | владелец лифта: организует эксплуатацию, заключает договоры, назначает ответственного, хранит документы | Правила № 1744, пп. 3, 4, 9 |
| Специализированная организация | осмотры, ТО, ремонт, круглосуточная аварийная служба, журналы | Правила № 1744, пп. 16–19, 23 |
| Аккредитованная организация | техническое освидетельствование не реже раза в 12 месяцев | ТР ТС 011/2011 ст. 6; Правила № 1744, п. 25 |
| Ростехнадзор | федеральный надзор, реестр лифтов | ПП № 241 |
Что изменится с 1 сентября 2027 года?
Обслуживать лифты в многоквартирных домах смогут только организации из федерального перечня. Это требование ввёл закон № 564-ФЗ (новая ст. 39.1 Жилищного кодекса), а законом № 131-ФЗ срок перенесён на 1 сентября 2027 года.
Распределение ролей при этом не меняется: договор на техническое обслуживание по-прежнему заключает управляющая организация, ТСЖ или кооператив, а при непосредственном управлении — сами собственники. Ремонт оформляется отдельным договором. Требования к организациям из перечня пока существуют только в проекте, поэтому называть их действующими рано. Подробности переноса — в статье о реформе лифтового обслуживания.
Частые вопросы
Кто владелец лифта в многоквартирном доме?
По Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ № 1744, владелец лифта в многоквартирном доме — лицо, которое управляет домом: управляющая организация, ТСЖ или жилищный кооператив. При непосредственном управлении владельцем считается специализированная организация, с которой заключён договор на содержание общего имущества.
Отвечают ли собственники квартир за лифт?
Лифт входит в общее имущество собственников помещений, но обязанности владельца лифта по Правилам № 1744 несёт лицо, которое управляет домом: управляющая организация, ТСЖ или жилищный кооператив. Отдельный собственник квартиры организацией эксплуатации лифта не занимается.
Кто отвечает, если человек застрял в лифте?
Эвакуацию проводит аварийная служба специализированной организации в течение 30 минут с момента регистрации заявки. Владелец лифта отвечает за то, чтобы аварийно-техническое обслуживание было организовано, а в кабине висел телефон аварийной службы.
Кто заказывает техническое освидетельствование лифта?
Владелец лифта. Освидетельствование проводит аккредитованный орган инспекции или испытательная лаборатория не реже одного раза в 12 месяцев, результат оформляется актом и вносится в паспорт лифта.
Ищете лифтовую организацию, которая возьмёт на себя обслуживание, аварийную службу и журналы по Правилам № 1744? Посмотрите, как мы работаем, на странице обслуживания лифтов: от разовой диагностики до постоянного договора. Если лифт уже стоит и нужна срочная помощь, есть отдельная страница аварийного ремонта лифтов. Тел. +7 (499) 490-00-15.